В помощь рейдерам: неудачи реформы министра Петренко

    28 марта, 2016 09:47
    Новые правила регистрации недвижимости открыли широкие возможности для мошенников и рейдеров. Потерять собственное жилье или бизнес теперь проще простого

    С мая текущего года регистрировать права собственности на недвижимость будут не госрегистраторы территориальных управлений юстиции, как это было раньше, а нотариусы или сотрудники Центров предоставления административных услуг на местах.

    Новый механизм этого процесса прописан во вступившем в силу 1 января 2016 года Законе Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений».

    Все данные о регистрации любой недвижимости вносятся в электронный реестр. Он находится в открытом доступе, и любой зарегистрированный пользователь может посмотреть интересующие его данные.

    Но вносить изменения в реестр могут только получившие специальный доступ. Для этого нотариус использует свой уникальный код – так называемый ключ и электронную цифровую подпись. Это программное обеспечение находится на компьютере нотариуса или хранится на флеш-карте.

    Основное удобство нововведения – упрощение процедуры регистрации. Чтобы зарегистрировать право собственности, теперь не нужно с горой бумаг выстаивать очереди в разные инстанции. Все можно сделать у ближайшего нотариуса.

    При этом право собственности на недвижимость в Одессе можно зарегистрировать из Львова и наоборот – введен принцип экстерриториальности, т.е. каждый нотариус может регистрировать собственность не только в своем нотариальном округе, но и по всей стране.

    Сейчас реестр находится в стадии наполнения – информация о недвижимости, оформленной до 2013 года, туда пока не попала. И в Минюсте, который отвечает за реестр, активно агитируют собственников любых объектов недвижимости – жилой или коммерческой – самостоятельно обращаться к нотариусам для внесения своих данных и имущественных прав в реестр.

    Аргументируют это удобством, надежностью и более высоким уровнем безопасности по сравнению с хранением данных в бумажных папках на полках Бюро технической инвентаризации.

    В министерстве уверяют, что степень защиты базы данных высока и в дальнейшем будет дополнительно улучшена. И даже если предположить несанкционированное проникновение в реестр, все произведенные действия легко можно будет отследить и принять контрмеры.

    Да и открытый доступ к базе данных через сайт Минюста позволяет каждому владельцу в любой момент проконтролировать, все ли в порядке с правами на недвижимость, и быстро обнаружить махинации.

    С учетом роста количества киберпреступлений вопрос о степени защиты электронной базы госреестра остается открытым.

    Впрочем, в министерстве уверены, что нотариусы не станут проворачивать аферы, внося в реестр недостоверные данные, поскольку за любое свое действие они отвечают собственным имуществом, репутацией и потерей практики.

    Но несмотря на заверения всего Минюста и лично министра Петренко, ситуация не столь радужна, как ее описывают. Закон актуализировал ряд рисков, которые могут возникнуть в теории и уже начинают проявляться на практике.

    Рай для мошенников

    Первое, что беспокоит экспертов рынка, – принцип экстерриториальности. При всем удобстве он несет серьезный риск злоупотреблений.

    Если в крупных городах нотариус, вложивший в практику немало сил, времени и денег, наработавший клиентскую базу в условиях жесткой конкуренции, тщательно оберегает свою репутацию, то его коллега из поселка городского типа где-нибудь в прифронтовой зоне может быть менее щепетильным. И по каким-то причинам недостаточно тщательно проверить документы, переоформляя в госреестре право собственности на квартиру где-нибудь в Харькове или Ивано-Франковске.

    Это заложенное в законе положение серьезно беспокоит даже представителей Минюста. По словам директора Департамента госрегистрации Сергея Бенедисюка, уже есть инициатива сузить полномочия нотариусов до границ области, в которой они работают.

    Настораживает и расширение круга лиц, которым предоставлена возможность вносить изменения в госреестр. Если раньше это был только госрегистратор или нотариус, то теперь этот список пополнился еще помощником нотариуса и адвокатом, сопровождающим сделки с недвижимостью.

    А чем шире круг лиц, имеющих доступ к закрытым разделам реестра, тем выше риск того, что среди их числа окажется не слишком добросовестный работник.

    Если злоумышленник взломает ключ и переоформит жилье на другого человека, собственник об этом даже не узнает.

    Еще одна лазейка для потенциального мошенничества: нотариус обязан зарегистрировать заявление на право собственности, даже если на это имущество уже подано заявление от другого человека. А потом на основании анализа поданных документов кому-то из заявителей отказать.

    Предполагается, что нотариус безошибочно может определить, какой из двух поданных пакетов документов на одно и то же имущество является подделкой, и сделать это быстро, например, в течение двух часов, если речь идет об услуге срочного оформления.

    Также остается открытым вопрос о степени защиты электронной базы госреестра с учетом роста количества киберпреступлений и все более высокой «квалификации» преступников.

    По информации начальника Управления борьбы с киберпреступностью МВД Сергея Демедюка, в 2014 году было зарегистрировано 4,8 тыс. киберпреступлений, в 2015-м – более 6 тыс. И по предварительным прогнозам в нынешнем году эта цифра будет расти.

    Практика хакерских атак в Украине говорит о том, что под угрозой могут оказаться даже самые защищенные ресурсы. Так, в феврале 2012 года были взломаны сайты президента и МВД, входившие в десятку наиболее защищенных государственных интернет-ресурсов. А 29 июля 2013 года хакеры взломали сайт СБУ – на тот момент №1 в списке самых защищенных.

    Да и недавняя кибератака на сайт президента для блокировки раздела петиций продемонстрировала, что ситуация с тех пор особо не изменилась. UA1 в частной беседе это подтвердил сотрудник одной из IT-компаний, которая обслуживает госсектор.

    По его словам, сейчас экономят на всем и в первую очередь на безопасности, необходимом дополнительном оборудовании. При этом минимум половина программного обеспечения в госструктурах нелицензионное, что также влияет на безопасность баз данных и доступа к ним.

    Но даже если предположить, что реестр прав на недвижимость суперзащищен, то безопасность компьютеров нотариуса, его помощника, адвоката, через которые они со своим ключом входят в базу данных, вызывает очень много вопросов.

    Частный нотариус переписала находящееся в залоге у банка имущество в пользу не имеющей к нему никакого отношения структуре.

    И наконец, еще одно нововведение, которое многих заставляет переживать по поводу сохранности своих прав на имущество, в особенности владельцев кредитного жилья.

    Отныне подтверждение права собственности распечатывается из реестра на обычном листе без каких-либо подписей и печатей. Если злоумышленник взломает ключ и переоформит жилье на другого человека, собственник об этом даже не узнает.

    А когда станет вопрос о его выселении, единственное, что он сможет предъявить в доказательство своих прав, – листик бумаги с набором цифр, не подтвержденный измененной мошенником информацией реестра. При этом выплачивать кредит будет он, а владеть квартирой будет совершенно другой человек.

    Безосновательные и ничем не подтвержденные опасения дилетантов? Ничуть. По поводу первых таких фактов в МВД уже поступили заявления от потерпевших.

    Теория на практике

    В ничем не примечательный четверг 25 февраля, когда рабочий день уже давно закончился, примерно в половине десятого вечера в Госреестре прав на недвижимость появился ряд новых записей, из которых следовало, что сеть фирменных магазинов Житомирской кондитерской фабрики «ЖЛ» (ОДО «ЖЛ») внезапно перешла в собственность другой компании.

    И все бы ничего, но руководство ОДО «ЖЛ», которому принадлежит фабрика и торговые точки, свои магазины не продавало. И даже при всем желании попросту не смогло бы этого сделать: магазины находятся в ипотеке и являются залогом в банке по пока еще не выплаченному кредиту. И соответственно, никакие действия по изменению прав собственности с ними производиться не могут.

    Тем не менее, факт налицо: исходя из записи в реестре, частный нотариус из Днепропетровска Ольга Прокофьева переписала находящееся в залоге у банка имущество ОДО «ЖЛ» в пользу не имеющей к нему никакого отношения структуре. Фиктивная фирма ЗАО «Житомирские ласощи» незаконно получила права на помещения магазинов в Житомире, Олевске, Новограде-Волынском, Коростене и Бердичеве.

    При перерегистрации обременение в виде ипотеки попросту «вылетело», и напротив каждого из магазинов значится: частная собственность. То есть, согласно реестру, владелец у сети фирменных магазинов новый, но вот выплачивать кредит обязан реальный собственник, у которого это имущество украли.

    При этом днепропетровский нотариус Прокофьева заявила, что ее ключи были взломаны, а сама она никаких изменений в реестр в отношении сети фирменных магазинов ОДО «ЖЛ» не вносила.

    UA1 попытался выяснить у Прокофьевой, продолжает ли она совершать нотариальные действия, сохранен ли ей доступ в реестр по старым ключам или же ей оформили новые. А также – проводились ли с ней по этому поводу какие-то следственные действия.

    Но нотариус наотрез отказалась давать какие-либо комментарии, сославшись на тайну нотариальных действий, хотя из разговора стало ясно, что она продолжает работать.

    В течение получаса любой владелец может лишиться своего имущества. И узнает об этом, когда его придут выселять на основании записи в реестре, которая подтвердит – его имущество уже ему не принадлежит.

    По поводу мошенничества с имуществом руководство «ЖЛ» направило заявление на имя главы Нацполиции Хатии Деканоидзе, однако каких-либо активных действий со стороны полицейских пока не последовало.

    При этом достоверно известно, что все правонарушения осуществляет группа рейдеров под руководством депутата Сергея Пашинского, однопартийца министра внутренних дел Арсена Авакова и министра юстиции Павла Петренко.

    Теперь вместо сети магазинов представьте любую недвижимость: квартиру, дом, гараж, дачу. В течение получаса любой владелец может лишиться своего имущества. И узнает об этом только тогда, когда его придут выселять на основании записи в реестре, которая подтвердит – его имущество уже ему не принадлежит. А процесс доказательства своей правоты может затянуться на долгие годы.

    Скудный выбор

    Формально закон защищает собственника недвижимости от мошеннических действий. Каждому собственнику гарантировано «обеспечение государством объективности, достоверности и полноты сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и их обременения» (ст.3 п.1).

    Но на деле ошибки государства вынужден исправлять сам потерпевший. В случае мошенничества ему предоставлено право обжаловать незаконную регистрацию имущества в комиссии Минюста и в суде, а также инициировать уголовное производство.

    То есть вроде бы государство и гарантирует достоверность реестра, но если вдруг что-то пошло не так, то собственнику придется обстоятельно доказывать этому гаранту, что в реестре ошибка.

    Даже в самых подозрительных случаях доказать, что незаконную запись в реестре сделал лично нотариус, а не взломавший его ключ доступа хакер, практически нереально.

    Но и тут есть ряд условий. К примеру, в Минюст можно жаловаться в течение 30 дней с момента неправомерной регистрации. Но зачастую об этом факте собственнику как раз ничего не известно – он не заглядывает ежедневно в реестр, чтобы проверить, в его ли собственности еще квартира, или уже переоформлена на кого-то другого.

    По этому поводу закон делает «уступку»: жалобу примут в течение месяца с того момента, когда владелец «мог узнать о нарушении его прав» (ст.37 п.3). Это дает полное право чиновникам Минюста отказать в приеме жалобы, поскольку потерпевший уже давно мог знать о нарушении, и 30 дней с этого «мог знать» уже прошло.

    Не лучше обстоит дело с защитой своих прав в суде и инициированием уголовного производства. Судебная и правоохранительная системы работают все еще неповоротливо и неэффективно.

    Медленно реагирует полиция? Ну что же вы хотите – она же еще в процессе реформирования. Суды тянутся годами? Подождите еще немного – вот реформируем, и тогда дело пойдет.

    При этом перспективы уголовного преследования мошенников вообще призрачны. Уличенные в неправомерных действиях нотариусы продолжают работать, например, как киевский нотариус Борис Суперфин, незаконно переоформлявший квартиры на других собственников.

    Да и в самых подозрительных случаях доказать, что незаконную запись в реестре сделал лично нотариус, а не взломавший его ключ доступа хакер, практически нереально. Собственно, как и найти возможного хакера.

    В такой ситуации остается надеяться только на себя: периодически проверять свое право собственности в реестре недвижимости. Это можно сделать через официальный сайт Минюста по ссылке kap.minjust.gov.ua/services/registry.

    Кроме того, при любых сделках с недвижимостью следует указывать как можно больше своих контактных данных – номер мобильного, адрес электронной почты, другие методы коммуникации.

    Если по отношению к вашей собственности будут производиться какие-то действия, реестр автоматически генерирует сообщения об этом, и о возможном мошенничестве можно будет узнать практически в режиме реального времени. Других методов защиты пока никто не придумал.

    Теги: Минюст Павел Петренко сергей пашинский мошенничество рейдерский захват «ЖЛ» имущественные прва киберпреступность хатия деканоидзе
    ТАКЖЕ ЧИТАЙТЕ
    Комментарии
    1000 символов осталось
    ТОП МАТЕРИАЛОВ



      Архив