Доступное жилье: возможность купить квартиру или теневая схема?

    6 апреля, 2015 19:05
    Правительство запускает новую госпрограмму доступного жилья – аренда квартиры с дальнейшим ее выкупом по остаточной стоимости. UA1 выяснил, насколько реально будет купить собственную недвижимость таким способом

    Впервые за 15 лет действия государственных программ доступного жилья в правительстве признали, что ни одна из них так и не смогла сократить очередь на получение квартир.

    Напротив, ежегодно количество очередников увеличивается. По данным Министерства ЖКХ сегодня их 815 тыс. семей. При этом долгожданное жилье получают от 6 до 8 тыс. семей в год.

    Такими темпами на расселение всех желающих получить свой угол уйдет от 102 до 136 лет при условии, что больше никто не станет на квартирный учет.

    Льготный жилищный кредит для молодых семей, частичная компенсация стоимости ипотечных кредитов, формула «70/30», когда 30% стоимости жилья оплачивает государство – все эти программы в Украине фактически не действуют.

    Доступное жилье стало лишь словами на бумаге из-за нехватки бюджетных денег, массового банкротства банков, участвовавших в государственных программах, и низкой платежеспособности претендентов на ипотеку. Получить квартиру по государственной программе поддержки сегодня практически нереально.

    В 2015 году на финансирование потребностей стоящих в квартирной очереди Кабмин заложил в госбюджете 187 млн. грн. Но деньги пойдут в основном на обслуживание обязательств перед теми, кто уже взял кредит на жилье под государственные гарантии.

    В этих условиях и родилась идея кардинально изменить принцип предоставления доступного жилья: вместо того, чтобы финансировать покупку квартиры, государство предоставляет ее в аренду. А через 15 лет очередник получает право выкупить ее по остаточной стоимости.

    Для многих это может стать едва ли не единственной реальной возможностью купить недвижимость.

    Вопрос только в том, кто за все заплатит. В нынешних условиях для госбюджета это непосильная ноша. Украинских инвесторов, готовых вложить средства в эту программу, также не нашлось.

    Наконец, после долгих переговоров, министерство ЖКХ анонсировало запуск программы арендного жилья за китайские деньги. Меморандум о финансировании пилотного проекта на сумму 1 млрд долларов стороны подписали в конце марта.

    Скептики утверждают, что подписанный документ – это еще не деньги. Но с учетом того, кто собирается инвестировать, у программы есть все шансы для успешного старта.

    За чей счет

    За проект в Украине взялась дочерняя компания Китайской государственной международной трастовой инвестиционной корпорации CITIC Limited. Именно она вложилась в строительство главного стадиона Олимпиады-2008 в Пекине «Птичье гнездо», стоимостью 0,5 млрд долларов и инвестировала 6,3 млрд в строительство скоростной автомагистрали в Алжире.

    Проекты финансирования социального жилья для этой структуры также не в новинку – компания вложила 10 млрд в жилищное строительство в Анголе.

    Инвестиции в украинскую программу предусматривают долгие и дешевые деньги – на срок до 15 лет с правом пролонгации под минимальный процент. О конкретных размерах процентов в министерстве ЖКХ пока умалчивают.

    Предварительно строить доступное жилье планируют сначала в городах, где проблема очередников стоит острее всего – в Киеве, Львове, Харькове, Днепропетровске и Одессе.

    В целом эксперты положительно оценивают эту договоренность. «Во-первых, речь идет о поступлении денег в экономику страны, – делится своим мнением с UA1 управляющий директор риэлтерской компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. – Во-вторых, недвижимость – это ключевая отрасль, через которую логично и правильно вливать эти деньги. В-третьих, думаю, что сотрудничество с Китаем перспективно, в том числе и с точки зрения привлечения экспертов».

    Однако у реализации программы в Украине есть и потенциальные риски, связанные с платежеспособностью будущих арендаторов и коррупционной составляющей, которая неминуемо всплывет в случае неверно выбранной ценовой политики в рамках проекта.

    Об этом говорят как украинские аналитики, так и опыт стран постсоветского пространства, где похожие программы уже действуют.

    Благие намерения

    Впервые идея предоставлять очередникам жилье в аренду в Украине появилась еще в 2013 году. Тогда предполагалось, что под эту программу правительство профинансирует постройку 18 тыс. квартир, потратив на это в общей сложности 6,5 млрд грн.

    Стоимость ежемесячной аренды должна была составить 3% годовых от стоимости жилья. Очередникам планировали предложить жилплощадь в зависимости от состава семьи: 40 «квадратов» для двух человек, 58 м кв. – для трех и 76 м кв. для четырех и более человек.

    Оптимизм вызывало то, что подобные программы к тому времени успешно реализовывались в Беларуси и Казахстане. Вот только миллиардов на эти цели в Украине так и не нашли.

    Да и опыт белорусских и казахстанских проектов оказался не безупречен. Главным врагом идеального, казалось бы, выхода из ситуации стала повальная коррупция при реализации программ арендного жилья.

    В Казахстане очереднику нужно внести первоначальный платеж за аренду на полгода вперед, что составляет 5% от стоимости квартиры. Если человек по каким-то причинам «не тянет» аренду, то может переселиться в квартиру поменьше. Через 10-15 лет ее можно выкупить по остаточной стоимости или перепродать это свое право.

    Но казахстанские претенденты на государственное доступное жилье столкнулись с непрозрачностью формирования квартирной очереди – за то, чтобы в нее попасть, приходится «стимулировать» интерес чиновников местных советов.

    Похожая ситуация и в Беларуси. Коррупционная составляющая была заложена в самой основе программы арендного жилья: снять квартиру нуждающийся в квадратных метрах мог в четыре раза дешевле, чем у частников.

    Такая ощутимая разница между рыночной стоимостью аренды и искусственно установленным государственным тарифом приводит к тому, что очередники готовы «заинтересовывать» распределяющих такое жилье чиновников.

    Хотя даже при таких расценках часть не рассчитавших свои финансовые возможности квартиросъемщиков не могут исправно платить аренду. В этом случае их просто выселяют.

    Над особенностями украинской программы в Кабмине все еще работают, хотя вероятнее всего, за основу будут взяты наработки 2013 года. UA1 выяснил, с какими проблемами могут столкнуться участники этого проекта в Украине.

    Почем доступное жилье

    По мнению аналитика рынка недвижимости агентства «Новый адрес» Михаила Полынцева, один из ключевых вопросов для потенциальных квартиросъемщиков будет в том, в каком виде дом будут сдавать в эксплуатацию.

    Если в квартире будет базовый ремонт и сантехника, то человек, даже бросив на пол матрац, почувствует, что у него уже есть крыша над головой, и он сможет за нее платить. Но это не всегда так.

    «Нужно понимать, что социальное жилье – это чаще всего лишь голые стены, – объясняет эксперт. – И жильцу нужно вложить в них еще 30% от стоимости квартиры для того, чтобы привести ее в нормальный вид».

    По подсчетам Полынцева, сегодня минимальное благоустройство жилья в состоянии «после строителей» без проводки и сантехники обойдется в 50-60 тыс. грн. Плюс первоначальный взнос за полгода и растущие коммунальные платежи могут свести возможность очередника поселиться в новой квартире к нулю.

    Второй ключевой момент – как будут рассчитывать арендную ставку. Если изначально стоимость аренды установят ниже рыночной цены, это приведет к тому, что проект просто не будет смысла реализовывать, либо дом построят без заявленной инфраструктуры, как это часто происходило с социальным жильем.

    Кроме того, с высокой долей вероятности расцветет коррупционная схема по белорусскому сценарию: чиновников начнут «стимулировать» чтобы получить возможность снимать жилье дешевле, чем в среднем по рынку недвижимости.

    С другой стороны, размер арендной ставки прогнозируемо будет варьироваться в зависимости от уровня инфляции. В этом случае неясно, как будут соотноситься ежемесячные выплаты за квартиру со средними зарплатами, которые растут не так стремительно, как цены. Со временем аренда жилья может стать слишком высокой.

    При этом Полынцев считает, что государство в первую очередь будет защищать интересы инвестора. «Пока человек не получил на руки правоустанавливающие документы и не является хозяином жилья, правила для него могут менять, – утверждает он. – В любом случае договор аренды будет прописываться таким образом, чтобы минимизировать риски инвестора».

    Все это, по мнению эксперта, приведет к тому, что получить в аренду квартиру от государства будет не так просто, но так и должно быть.

    «Это правильно, проект должен быть прозрачным и окупаемым. Только в этом случае к нему будет доверие и инвестора, и потребителя», – уверен Полынцев.

    Секреты успеха

    Несмотря на возможные проблемы реализации в Украине программы арендного жилья, Михаил Артюхов относится к ней с оптимизмом. Но качественное ее воплощение, по его мнению, может быть только при определенных условиях.

    Он считает, что залог успеха проекта в трех составляющих: реальном открытии финансирования, профессионализме в управлении проектом и объектом инвестирования и государственной поддержке.

    Причем он настаивает на том, что это должно быть не активное участие государства в проекте, а именно поддержка. «Государство в данном случае не должно самостоятельно реализовывать этот проект, оно должно выбрать правильных партнеров: банк, подрядчиков, управляющие компании», - уверен Артюхов.

    Один из основных моментов – мотивация управляющей компании. Именно на нее ляжет задача сохранять построенное и сданное в аренду жилье в качественном виде.

    Эксперт считает, что сделать это реально, главное найти эффективные механизмы взаимодействия всех участников проекта. В пример он приводит ориентировочную схему, которая могла бы заинтересовать управляющую компанию:

    «Жилец платит арендную плату на расчетный счет госфонда, на балансе которого находится здание. И 10% этих денег автоматически уходит на счет управляющей компании,  которая возьмет на себя операционные и капитальные затраты эксплуатации жилья в течение 15 лет».

    Артюхов считает, что в этом случае будет и ответственность, и мотивация, и желание эффективно управлять. Если же деньги будут уходить в госбюджет, то достать их оттуда будет крайне сложно, при этом функция управления домом от этого будет только страдать.

    Комментарии
    1000 символов осталось
    ТОП МАТЕРИАЛОВ



      Архив