На допомогу рейдерам: невдачі реформи міністра Петренка

    28 Березня, 2016 09:47
    Нові правила реєстрації нерухомості відкрили широкі можливості для шахраїв і рейдерів. Втратити власне житло або бізнес тепер простіше простого

    З травня поточного року реєструвати права власності на нерухомість будуть не держреєстратори територіальних управлінь юстиції, як це було раніше, а нотаріуси або співробітники Центрів надання адміністративних послуг на місцях.

    Новий механізм цього процесу прописано в Законі України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», який набув чинності 1 січня 2016 року.

    Всі дані про реєстрацію будь-якої нерухомості вносяться в електронний реєстр. Він знаходиться у відкритому доступі, і кожен зареєстрований користувач може переглянути інформацію, яка його цікавить.

    Проте вносити зміни в реєстр можуть лиш ті, хто отримав спеціальний доступ. Для цього нотаріус використовує свій унікальний код – так званий ключ і електронний цифровий підпис. Програмне забезпечення знаходиться на комп'ютері нотаріуса або зберігається на флеш-карті.

    Основна зручність нововведення – спрощення процедури реєстрації. Щоб зареєструвати право власності, тепер не потрібно з горою паперів вистоювати черги в різні інстанції. Все можна зробити у найближчого нотаріуса.

    Водночас, право власності на нерухомість в Одесі можна зареєструвати зі Львова і навпаки – запроваджено принцип екстериторіальності, тобто кожен нотаріус може реєструвати власність не лише в своєму нотаріальному окрузі, а й по всій країні.

    Наразі реєстр перебуває на стадії наповнення – інформація про нерухомість, оформлену до 2013 року, туди поки не потрапила. І в Мін'юсті, який відповідає за реєстр, активно агітують власників будь-яких об'єктів нерухомості – житлової чи комерційної – самостійно звертатися до нотаріусів для внесення своїх даних і майнових прав до реєстру.

    Аргументують це зручністю, надійністю та вищим рівнем безпеки порівняно зі зберіганням даних у паперових папках на полицях Бюро технічної інвентаризації.

    У міністерстві запевняють, що ступінь захисту бази даних високий і надалі його буде додатково покращено. І навіть якщо припустити несанкціоноване проникнення до реєстру, всі виконані дії легко можна буде відстежити та вжити контрзаходи.

    Та й відкритий доступ до бази даних через сайт Мін'юсту дозволяє кожному власнику в будь-який момент проконтролювати, чи все гаразд з правами на нерухомість, і швидко виявити махінації.

    З урахуванням зростання кількості кіберзлочинів питання ступеню захисту електронної бази держреєстру залишається відкритим.

    Втім у міністерстві впевнені, що нотаріуси не займатимуться аферами, вносячи до реєстру недостовірні дані, оскільки за будь-яку свою дію вони відповідають власним майном, репутацією і втратою практики.

    Проте, незважаючи на запевнення всього Мін'юсту і особисто міністра Петренка, ситуація не настільки райдужна, як її описують. Закон актуалізував низку ризиків, які можуть виникнути в теорії і вже починають виявлятися на практиці.

    Рай для шахраїв

    Перше, що турбує експертів ринку, – принцип екстериторіальності. Попри всю свою зручність, він несе серйозний ризик зловживань.

    Якщо у великих містах нотаріус, який вклав у практику чимало сил, часу і грошей та напрацював клієнтську базу в умовах жорсткої конкуренції, ретельно оберігає свою репутацію, то його колега із селища міського типу десь у прифронтовій зоні може бути менш педантичним. І з якихось причин недостатньо ретельно перевірити документи, переоформлюючи в держреєстрі право власності на квартиру десь в Харкові чи Івано-Франківську.

    Це закладене в законі положення серйозно турбує навіть представників Мін'юсту. За словами директора Департаменту держреєстрації Сергія Бенедисюка, вже є ініціатива звузити повноваження нотаріусів до кордонів області, в якій вони працюють.

    Насторожує і розширення кола осіб, яким надано можливість вносити зміни до держреєстру. Якщо раніше це був тільки держреєстратор або нотаріус, то тепер цей список поповнився ще помічником нотаріуса і адвокатом, який супроводжує угоди з нерухомістю.

    А чим ширшим є коло осіб, які мають доступ до закритих розділів реєстру, тим вищий ризик того, що серед них виявиться не дуже сумлінний працівник.

    Якщо зловмисник зламає ключ і переоформить житло на іншу людину, власник про це навіть не дізнається.

    Ще одна лазівка для потенційного шахрайства: нотаріус зобов'язаний зареєструвати заяву на право власності, навіть якщо на це майно вже подано заяву від іншої людини. А потім на основі аналізу поданих документів комусь із заявників відмовити.

    Передбачається, що нотаріус безпомилково може визначити, який з двох поданих пакетів документів на одне й те ж майно є підробкою, і зробити це швидко, наприклад, протягом двох годин, якщо йдеться про послугу термінового оформлення.

    Також залишається відкритим питання ступеню захисту електронної бази держреєстру з урахуванням зростання кількості кіберзлочинів і дедалі вищою «кваліфікацією» злочинців.

    За інформацією начальника Управління боротьби з кіберзлочинністю МВС Сергія Демедюка, в 2014 році було зареєстровано 4,8 тис. кіберзлочинів, в 2015-му – вже понад 6 тис. І за попередніми прогнозами в нинішньому році ця цифра зростатиме.

    Практика хакерських атак в Україні говорить про те, що під загрозою можуть опинитися навіть найбільш захищені ресурси. Так, в лютому 2012 року було зламано сайти президента та МВС, що входили в десятку кращих за рівнем захищеності державних інтернет-ресурсів. А 29 липня 2013 року хакери зламали сайт СБУ – на той момент №1 в списку найбільш захищених.

    Та й недавня кібератака на сайт президента для блокування розділу петицій продемонструвала, що ситуація відтоді особливо не змінилася. UA1 в приватній бесіді це підтвердив співробітник однієї з IT-компаній, яка обслуговує держсектор.

    За його словами, зараз економлять на всьому і насамперед на безпеці, необхідному додатковому устаткуванні. Водночас щонайменше половина програмного забезпечення в держструктурах неліцензійне, що також впливає на безпеку баз даних і доступу до них.

    Але навіть якщо припустити, що реєстр прав на нерухомість є суперзахищеним, то безпека комп'ютерів нотаріуса, його помічника, адвоката, через які вони зі своїм ключем входять в базу даних, викликає дуже багато запитань.

    Приватний нотаріус переписала майно, що перебуває у заставі в банку, на користь структури, яка не має до нього жодного стосунку.

    І нарешті, ще одне нововведення, яке багатьох змушує хвилюватися з приводу збереження своїх прав на майно, особливо власників кредитного житла.

    Відтепер підтвердження права власності роздруковується з реєстру на звичайному аркуші без жодних підписів і печаток. Якщо зловмисник зламає ключ і переоформить житло на іншу людину, власник про це навіть не дізнається.

    А коли постане питання про його виселення, єдине, що він зможе пред'явити на доказ своїх прав, – аркушик паперу з набором цифр, не підтверджений зміненою шахраєм інформацією реєстру. Разом з тим, виплачувати кредит буде він, а володіти квартирою – зовсім інша людина.

    Безпідставні й нічим не підтверджені побоювання дилетантів? Анітрохи. З приводу перших таких фактів в МВС вже надійшли заяви від потерпілих.

    Теорія на практиці

    У нічим не примітний четвер 25 лютого, коли робочий день вже давно скінчився, приблизно о пів на десяту вечора у Держреєстрі прав на нерухомість з'явилися нові записи, з яких випливало, що мережа фірмових магазинів Житомирської кондитерської фабрики «ЖЛ» (ТДВ «ЖЛ») раптом перейшла у власність іншої компанії.

    І все б нічого, але керівництво ТДВ «ЖЛ», якому належить фабрика і торгові точки, свої магазини не продавало. І навіть за бажання просто не змогло б цього зробити: магазини перебувають в іпотеці та є заставою в банку по наразі не виплаченому кредиту. І відповідно, жодні дії щодо зміни прав власності з ними проводитися не можуть.

    Попри те, факт очевидний: з огляду на запис в реєстрі, приватний нотаріус із Дніпропетровська Ольга Прокоф'єва переписала майно ТДВ «ЖЛ», що перебуває у заставі в банку, на користь структури, яка не має до нього жодного стосунку. Фіктивна фірма ЗАТ «Житомирські ласощі» незаконно отримала права на приміщення магазинів в Житомирі, Олевську, Новограді-Волинському, Коростені та Бердичеві.

    Під час перереєстрації обтяження у вигляді іпотеки просто «вилетіло», і навпроти кожного з магазинів значиться: приватна власність. Тобто, згідно з реєстром, власник у мережі фірмових магазинів новий, однак виплачувати кредит зобов'язаний реальний власник, у якого це майно вкрали.

    Водночас, дніпропетровський нотаріус Прокоф'єва заявила, що її ключі було зламано, а сама вона жодних змін до реєстру щодо мережі фірмових магазинів ТДВ «ЖЛ» не вносила.

    UA1 спробував з'ясувати у Прокоф'євої, чи продовжує вона здійснювати нотаріальні дії, збережено їй доступ до реєстру за старими ключам чи їй оформили нові. А також – чи проводилися з нею з цього приводу якісь слідчі дії.

    Але нотаріус навідріз відмовилася давати будь-які коментарі, пославшись на таємницю нотаріальних дій, хоча з розмови стало зрозуміло, що вона продовжує працювати.

    Протягом півгодини будь-який власник може втратити своє майно. І дізнається про це, коли його прийдуть виселяти на підставі запису в реєстрі, який підтвердить – його майно вже йому не належить.

    З приводу шахрайства з майном керівництво «ЖЛ» направило заяву на ім'я глави Нацполіції Хатії Деканоїдзе, однак жодних активних дій з боку поліцейських досі здійснено не було.

    Поряд з тим, достеменно відомо, що всі правопорушення здійснює група рейдерів під керівництвом депутата Сергія Пашинського, однопартійця міністра внутрішніх справ Арсена Авакова та міністра юстиції Павла Петренка.

    Тепер замість мережі магазинів уявіть будь-яку нерухомість: квартиру, будинок, гараж, дачу. Протягом півгодини будь-який власник може втратити своє майно. І дізнається про це лиш тоді, коли його прийдуть виселяти на підставі запису в реєстрі, який підтвердить – його майно вже йому не належить. А процес доведення своєї правоти може затягнутися на довгі роки.

    Бідний вибір

    Формально закон захищає власника нерухомості від шахрайських дій. Кожному власнику гарантовано «забезпечення державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження» (ст.3 п.1).

    Проте на практиці помилки держави мусить виправляти сам потерпілий. У разі шахрайства йому надано право оскаржити незаконну реєстрацію майна в комісії Мін'юсту та в суді, а також ініціювати кримінальне провадження.

    Тобто нібито держава й несе відповідальність за достовірність реєстру, але якщо раптом щось пішло не так, то власнику доведеться ретельно доводити цьому гаранту, що в реєстрі помилка.

    Навіть в найбільш підозрілих випадках довести, що незаконний запис в реєстрі зробив особисто нотаріус, а не хакер, який зламав його ключ доступу, практично нереально.

    Однак й тут є низка умов. Наприклад, в Мін'юст можна скаржитися протягом 30 днів з моменту неправомірної реєстрації. Але здебільшого про цей факт власнику якраз нічого не відомо – він не заглядає щодня до реєстру, аби перевірити, чи в його власності ще квартира, чи її вже переоформлено на когось іншого.

    З цього приводу закон робить «поступку»: скаргу приймуть протягом місяця з того моменту, коли власник «міг дізнатися про порушення його прав» (ст.37 п.3). Це дає повне право чиновникам Мін'юсту відмовити в прийомі скарги, оскільки потерпілий вже давно міг знати про порушення, і 30 днів від цього «міг знати» вже минуло.

    Не кращою є ситуація із захистом своїх прав у суді та ініціюванням кримінального провадження. Судова і правоохоронна системи досі працюють повільно та неефективно.

    Не достатньо швидко реагує поліція? Ну що ж ви хочете – вона поки в процесі реформування. Суди тягнуться роками? Зачекайте ще трохи – ось реформуємо, і тоді все налагодиться.

    Поряд з тим, перспективи кримінального переслідування шахраїв взагалі примарні. Викриті в неправомірних діях нотаріуси продовжують працювати, наприклад, як київський нотаріус Борис Суперфін, що незаконно переоформляв квартири на інших власників.

    Та й в найбільш підозрілих випадках довести, що незаконний запис в реєстрі зробив особисто нотаріус, а не хакер, який зламав його ключ доступу, практично нереально. Власне, як і знайти можливого хакера.

    У такій ситуації залишається сподіватися лиш на себе: періодично перевіряти своє право власності у реєстрі нерухомості. Це можна зробити через офіційний сайт Мін'юсту за посиланням kap.minjust.gov.ua/services/registry.

    Крім того, здійснюючи будь-які операції з нерухомістю, слід вказувати якомога більше своїх контактних даних – номер мобільного, адресу електронної пошти, інші методи комунікації.

    У разі здійснення щодо вашої власності будь-яких дій реєстр автоматично генерує повідомлення про це, а тому про можливе шахрайство можна буде дізнатися практично в режимі реального часу. Інших методів захисту наразі не передбачено.

    Теги: Мін’юст Павло Петренко сергій пашинський шахрайство рейдерське захоплення «ЖЛ» майнові права кіберзлочинність хатія деканоїдзе
    ТАКОЖ ЧИТАЙТЕ
    Коментарі
    1000 символів лишилося
    ТОП МАТЕРІАЛІВ



      Архів