Доступне житло: можливість купити квартиру чи тіньова схема?

    6 Квiтня, 2015 19:05
    Уряд запускає нову держпрограму доступного житла – оренда квартири з подальшим її викупом за залишковою вартістю. UA1 з'ясував, наскільки реально буде придбати власну нерухомість таким чином
    Фото: UA1

    Вперше за 15 років дії державних програм доступного житла в уряді визнали, що жодна з них так і не змогла скоротити чергу на отримання квартир.

    Навпаки, щороку кількість черговиків збільшується. За даними Міністерства ЖКГ сьогодні їх 815 тис. сімей. При цьому довгоочікуване житло отримують від 6 до 8 тис. сімей на рік.

    Такими темпами на розселення всіх бажаючих отримати власне житло піде від 102 до 136 років за умови, що більше ніхто не стане на квартирний облік.

    Пільговий житловий кредит для молодих сімей, часткова компенсація вартості іпотечних кредитів, формула «70/30», коли 30% вартості житла сплачує держава – всі ці програми в Україні фактично не діють.

    Доступне житло стало лише словами на папері через брак бюджетних коштів, масового банкрутства банків, що брали участь у державних програмах, і низької платоспроможності претендентів на іпотеку. Отримати квартиру за державною програмою підтримки сьогодні практично нереально.

    У 2015 році на фінансування потреб тих, хто стоїть у квартирній черзі, Кабмін заклав у держбюджеті 187 млн грн. Але гроші підуть в основному на обслуговування зобов'язань перед тими, хто раніше взяв кредит на житло під державні гарантії.

    У цих умовах і народилася ідея кардинально змінити принцип надання доступного житла: замість того, щоб фінансувати купівлю квартири, держава надає її в оренду. А через 15 років черговик отримує право викупити її за залишковою вартістю.

    Для багатьох це може стати чи не єдиною реальною можливістю купити нерухомість. Питання тільки в тому, хто за все заплатить. У нинішніх умовах для держбюджету це занадто великий тягар. Українських інвесторів, які б спромоглися вкласти кошти в цю програму, також не знайшлося.

    Нарешті, після довгих переговорів, міністерство ЖКГ анонсувало старт програми орендного житла за китайські гроші. Меморандум про фінансування пілотного проекту на суму 1 млрд доларів сторони підписали в кінці березня.

    Скептики стверджують, що підписаний документ – це ще не гроші. Але з урахуванням того, хто збирається інвестувати, у програми є всі шанси для успішного старту.

    Чиїм коштом

    За проект в Україні взялася дочірня компанія Китайської державної міжнародної трастової інвестиційної корпорації CITIC Limited. Саме вона вклалася у будівництво головного стадіону Олімпіади-2008 в Пекіні «Пташине гніздо», вартістю 0,5 млрд доларів і інвестувала 6,3 млрд у будівництво швидкісної автомагістралі в Алжирі.

    Проекти фінансування соціального житла для цієї структури також не нові – компанія вклала 10 млрд в житлове будівництво в Анголі.

    Інвестиції в українську програму передбачають довгі й дешеві гроші – на строк до 15 років з правом пролонгації під мінімальний відсоток. Про конкретні розміри відсотків в міністерстві ЖКГ поки мовчать.

    Попередньо будувати доступне житло планують спочатку в містах, де проблема черговиків стоїть найгостріше – в Києві, Львові, Харкові, Дніпропетровську та Одесі.

    У цілому експерти позитивно оцінюють таку домовленість. «По-перше, йдеться про надходження грошей в економіку країни, – ділиться своєю думкою з UA1 керуючий директор ріелторської компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов. – По-друге, нерухомість – це ключова галузь, через яку логічно й правильно вливати ці кошти. По-третє, думаю, що співпраця з Китаєм перспективна, в тому числі і з точки зору залучення експертів».

    Однак у реалізації програми в Україні є й потенційні ризики, пов'язані з платоспроможністю майбутніх орендарів і корупційною складовою, яка неминуче виникне в разі невірно обраної цінової політики в рамках проекту.

    Про це кажуть українські аналітики та свідчить досвід країн пострадянського простору, де схожі програми вже діють.

    Благі наміри

    Вперше ідея надавати черговикам житло в оренду в Україні з'явилася ще в 2013 році. Тоді передбачалося, що під цю програму уряд профінансує будівництво 18 тис. квартир, витративши на це 6,5 млрд грн.

    Вартість щомісячної оренди повинна була скласти 3% річних від загальної вартості квартири. Черговикам планували запропонувати помешкання в залежності від складу сім'ї: 40 «квадратів» для двох, 58 м кв. – для трьох і 76 м кв. для чотирьох та більше осіб.

    Оптимізм викликало те, що подібні програми на той час вже успішно реалізовувалися у Білорусі та Казахстані. Ось тільки мільярдів на такий проект в Україні так і не знайшли.

    Та й досвід білоруських і казахстанських проектів виявився не бездоганним. Головним ворогом ідеального, здавалося б, виходу із ситуації стала повальна корупція під час реалізації програм орендного житла.

    У Казахстані черговику потрібно внести первинний внесок за оренду за півроку, що становить 5% від вартості квартири. Якщо людина з якихось причин «не тягне» оренду, то може переселитися до меншої квартири. Через 10-15 років її можна викупити за залишковою вартістю, або перепродати своє право викупу іншому.

    Але казахстанські претенденти на державне доступне житло зіткнулися з непрозорістю формування квартирної черги – за потрапляння до неї доводиться «стимулювати» інтерес чиновників місцевих рад.

    Схожа ситуація і в Білорусі. Корупційна складова була закладена в самій основі програми орендного житла: зняти квартиру людині, що має потребу в квадратних метрах, коштувало в чотири рази дешевше, ніж у власників приватного житла.

    Така відчутна різниця між ринковою вартістю оренди і штучно встановленим державним тарифом призводить до того, що черговики готові «зацікавлювати» чиновників, які розподіляють таке житло.

    Хоча навіть за таких розцінок є частина тих, хто не розрахував свої фінансові можливості та не спроможний справно платити оренду. У цьому випадку їх просто виселяють.

    Над особливостями української програми в Кабміні все ще працюють, хоча найімовірніше, за основу буде взято напрацювання 2013 року. UA1 з'ясував, з якими проблемами можуть зіткнутися учасники цього проекту в Україні.

    Скільки коштує доступне житло

    На думку аналітика ринку нерухомості агентства «Нова адреса» Михайла Полинцева, одне з ключових питань для потенційних квартиронаймачів полягає у тому, в якому вигляді будинок здаватимуть в експлуатацію.

    Якщо в квартирі буде базовий ремонт і сантехніка, то людина, навіть кинувши на підлогу матрац, відчує, що у неї вже є дах над головою, і вона спроможна за нього сплачувати. Але це не завжди так.

    «Потрібно розуміти, що соціальне житло – це найчастіше лише голі стіни, – пояснює експерт. – І мешканцеві потрібно вкласти в них ще 30% від вартості квартири для того, щоб довести її до ладу».

    За підрахунками Полинцева, сьогодні мінімальний благоустрій житла в стані «після будівельників» без проводки та сантехніки обійдеться в 50-60 тис. грн. Плюс початковий внесок за півроку і зростаючі комунальні платежі можуть звести нанівець можливість черговика оселитися в новій квартирі.

    Другий ключовий момент – як саме розраховуватиметься орендна ставка. Якщо вартість оренди буде встановлено нижче ринкової ціни, це призведе до того, що проект просто не буде сенсу реалізовувати, або будинок побудують без належної інфраструктури, як це часто відбувалося з соціальним житлом.

    Крім того, з високою ймовірністю розквітне корупційна схема за білоруським сценарієм: чиновників почнуть «стимулювати» щоб отримати можливість знімати житло дешевше, ніж в середньому по ринку нерухомості.

    З іншого боку, розмір орендної ставки прогнозовано буде зростати в залежності від рівня інфляції. У цьому випадку незрозуміло, яким буде співвідношення щомісячних виплат за квартиру та середньої зарплатні, яка зростає не так стрімко, як ціни. З часом оренда житла може стати занадто високою.

    При цьому Полинцев вважає, що держава в першу чергу буде захищати інтереси інвестора. «Поки людина не отримала на руки правовстановлюючі документи і не є господарем житла, правила для неї можуть змінювати, – стверджує він. – У будь-якому разі договір оренди будуть прописувати таким чином, щоб мінімізувати ризики інвестора».

    Все це, на думку експерта, призведе до того, що отримати в оренду квартиру від держави буде не так просто, але так і має бути.

    «Це вірно, проект повинен бути прозорим і самоокупним. Тільки в цьому випадку до нього буде довіра й інвестора, й споживача », – впевнений Полинцев.

    Секрети успіху

    Не дивлячись на можливі проблеми реалізації в Україні програми орендного житла, Михайло Артюхов ставиться до неї з оптимізмом. Але якісне її втілення, на його думку, можливе лише за певних умов.

    Він вважає, що запорука успіху проекту в трьох складових: реальному відкритті фінансування, професіоналізмі в управлінні проектом і об'єктом інвестування та державній підтримці.

    Причому він наполягає на тому, що це має бути не активна участь держави у проекті, а саме підтримка. «Держава в даному випадку не повинна самостійно реалізовувати цей проект, вона повинна вибрати нормальних партнерів: банк, підрядників, керуючі компанії», – впевнений Артюхов.

    Один з основних моментів – мотивація керуючої компанії. Саме на неї ляже відповідальність за збереження побудованого та зданого в оренду житла у якісному вигляді.

    Експерт вважає, що зробити це реально, головне знайти ефективні механізми взаємодії всіх учасників проекту. Він наводить такий приклад орієнтовної схеми, яка могла б зацікавити керуючу компанію:

    «Мешканець платить орендну плату на рахунок держфонду, на балансі якого перебуває будинок. І 10% цих грошей автоматично йде на рахунок керуючої компанії, яка візьме на себе операційні та капітальні витрати експлуатації житла протягом 15 років ».

    Артюхов вважає, що у цьому разі буде і відповідальність, і мотивація, і бажання ефективно управляти. Якщо ж гроші йтимуть до держбюджету, дістати їх звідти буде вкрай складно, внаслідок чого страждатиме функція управління будинком.

    Коментарі
    1000 символів лишилося
    ТОП МАТЕРІАЛІВ



      Архів